В каких случаях могут выселить из квартиры?

Выселение из жилого помещения допускается по основаниям, которые прямо предусмотрены законом. Основания, как и порядок выселения, различаются в зависимости от того, к какому виду жилищного фонда относится жилое помещение и какое право на него у выселяемого лица. 

Основания и порядок выселения из жилого помещения
В каких случаях могут выселить из квартиры

Выселение из квартиры по административным основаниям

Выселение из жилого помещения может иметь место в связи с определенными решениями местных органов самоуправления. Так, выселение собственников и нанимателей может иметь место при следующих административных решениях:

  • о признании дома аварийным;
  • о признании дома подлежащим сносу;
  • об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

 

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

 

В указанных выше случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии жилья, который определяет размер возмещения за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия изъятия.

 

Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение.

 

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

 

Лицам, которые занимали жилые помещения по договорам социального найма, в указанных выше случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Выселение по причине нарушения правил общежития

Под правилами общежития понимается соблюдение прав и интересов других жильцов. Если будет установлено, что наниматель жилого помещения систематически нарушает права соседей либо использует жилое помещение не по назначению, либо бесхозяйственно обращается с жильем, что приводит к его разрушению, то к нему может быть предъявлен иск о выселении. Иск о выселении из жилого помещения в этом случае вправе подать:

  • наймодатель;
  • иные заинтересованные лица (например, соседи);
  • органы государственной жилищной инспекции.

Исковому заявлению должно предшествовать предупреждение о прекращении противоправных действий и устранении последствий противоправных действий. В случае отказа нанимателя выполнить эти требования подается иск, и выселение осуществляется по решению суда без предоставления другого жилого помещения.

 

Если правила общежития нарушает собственник жилого помещения и не реагирует на предупреждения органа местного самоуправления, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже жилого помещения собственника с публичных торгов. Сумма, полученная от продажи, выплачивается собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

Что понимается под использованием жилого помещения не по назначению?

 

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, которые проживают в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования и иные требования, которым должно отвечать жилое помещение.

 

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и пр.).

Выселение по причине самовольной перепланировки квартиры

Самовольная перепланировка жилого помещения, существенно нарушающая конструктивные характеристики здания, либо самовольная пристройка, существенно нарушающая права и интересы соседей, может стать основанием для выселения.

 

При выявлении фактов самоуправства, выражающегося в самовольной перестройке, перепланировке или пристройке, орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, обязан вынести предупреждение о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.

 

Если собственник или наниматель отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, то суд по иску вышеуказанного органа может принять решение:

  • в отношении собственников жилья – о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
  • в отношении нанимателей жилья – о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения.

Выселение в связи с обращением взыскания на квартиру

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге, в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом. Например, при покупке жилья с использованием кредита.

 

Взыскание на единственное жилое помещение, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.

 

Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением и выселения всех проживающих в нем лиц.

Выселение за неоплату жилого помещения и коммунальных услуг

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

 

Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными, например длительные задержки выплаты зарплаты, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, тяжелое заболевание и пр.

Выселение в связи с переходом права собственности на квартиру

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу (например, по договору купли-продажи, дарения или по наследству) является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его.

 

Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда.

Выселение из квартиры в связи с отъездом нанимателя

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

 

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, то заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение и расторжения с ними договора социального найма.

Выселение в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения

Бывшие члены семьи собственника жилья, за исключением его несовершеннолетних детей, утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Выселение в случае лишения родительских прав

Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Выселение в случае расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилье, занимаемое по данным договорам. При отказе сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

 

Исключение составляют случаи передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.