Способы управления многоквартирным домом: общая характеристика


Жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения.

Какие способы управления МКД предусмотрены законом

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. Управление ТСН либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. Управление управляющей организацией.

Непосредственное управление МКД собственниками помещений

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более 30.

 

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.

 

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

 

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Управление МКД товариществом собственников недвижимости либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

С 1 сентября 2014 года ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица – товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). При этом перерегистрация уже созданных ТСЖ в ТСН не требуется.

 

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации.

 

Цель ТСН – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников.

 

ТСН имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСН заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Управление МКД управляющей организацией

Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии .

 

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

 

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

 

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

 

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

 

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

 

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

 

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

В каких случаях должен быть создан совет МКД

Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем 4 квартиры, собственники помещений в данном доме обязаны избрать совет многоквартирного дома

 

 Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений в данном доме простым большинством голосов. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

 

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

 

Совет избирается из числа собственников сроком на 2 года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно.

 

Председатель совета избирается из числа членов совета многоквартирного дома, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома.

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

 

Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

 

Функции и полномочия совета многоквартирного дома

 

Совет многоквартирного дома:

  • Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;
  • Выносит на обсуждение общего собрания:
    • предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
    • предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
    • проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;
  • Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
  • Принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);
  • Представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.

 

Функции и полномочия председателя совета многоквартирного дома

 

Председатель совета многоквартирного дома:

  • вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении – об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
  • на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
  • осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
  • направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
  • выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).