Доля подлежит выделу в натуре, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, – отдельный вход и независимые коммуникации. При этом остальная часть дома также должна оставаться пригодным для проживания.

Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников дома, так и через суд, если согласие об условиях выдела доли с другими сособственниками не было достигнуто.

Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

Поскольку для выделения доли в натуре выделяемая площадь должна быть изолированной, потребуется при необходимости произвести переустройство и перепланировку. Для осуществления перепланировки необходимо получение соответствующего разрешения.

После осуществления перепланировки или если необходимости в перепланировке нет, то есть помещение изначально является изолированным, следующим шагом станет получение технического плана. Заказать технический план на выделяемое помещение можно, заключив договор на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером, в том числе и в БТИ по месту регистрации дома, при наличии у них в штате кадастрового инженера.

После того, как технический план будет изготовлен, следует заняться составлением соглашения о выделе доли в жилом доме в натуре с другими собственниками.

При составлении соглашения следует учитывать, что стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. Поскольку на практике добиться такого совпадения практически невозможно, то образовавшуюся разницу в стоимости необходимо компенсировать:

• выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;
• иным сособственникам со стороны выделяющегося, если стоимость выделяемых помещений пропорционально больше выделяемой доли, пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома. 

Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно должно быть прописано в соглашении о выделе в натуре доли в жилом доме.

Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.

Для кадастрового учета выделенной доли и регистрации изменений в правах собственности в Росреестр необходимо представить:

1. Заявления от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники – изменения в правах собственности на оставшееся после выдела помещение;
2. Правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
3. Соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;
4. Документы, удостоверяющие личность заявителей. 

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра.

Не позднее чем через 10 рабочих дней, а в случае представления документов через МФЦ – 12 рабочих дней, Росреестр выдает выписки из ЕГРН:

• выделившемуся сособственнику – на часть жилого дома (с указанием литер);
• остальным сособственникам – на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений. 

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для обращения в суд потребуется следующие документы:

1. Технический паспорт из БТИ (если дом построен до 01.01.2013);
2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома;
3. Заключение эксперта о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.

Дополнительно к указанным документам к иску также потребуется приложить:

• правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
• квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли;
• иные документы, подтверждающие требования истца;
• копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома.

В судебном заседании потребуется доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома. Для этого необходимы следующие документы:

1. Заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенную часть дома;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах.

Предъявления других документов технического характера не потребуется.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра.

Не позднее чем через 10 рабочих дней, а в случае представления документов через МФЦ – 12 рабочих дней, Росреестр выдает выписки из ЕГРН:

• выделившемуся сособственнику – на часть жилого дома (с указанием литер);
• остальным сособственникам – на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений.