Как происходит аренда земельного участка?

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, а особенности сдачи в аренду земельных участков установлены земельным законодательством.

Аренда земельного участка
Как происходит аренда земельного участка

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков либо лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором земельного участка может быть любое физическое или юридическое лицо.

 

Арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные аренда­тором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор также имеет некоторые права по распоряжению арендованным земельным участком, например, может сдать его в субаренду.

 

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только те земельные участки, которые изъяты из оборота, но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила. Законом об обороте земель сельхозназначения установлено, что в аренду не могут сдаваться доли в праве общей собственности на земельный участок.

 

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не уста­новлено законом. Не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до 1 года.

На какой срок заключается договор аренды земельного участка

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок не установлен законом или договором аренды земельного участка.

 

Если иное не предусмотрено за­коном или договором аренды, то по общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при про­чих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Земельным кодексом РФ установ­лены и другие основания преимущественного права на аренду земель­ного участка. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

 

Арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок в том случае, если имеют место обстоятельства, которые являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя. Эти обстоятельства связаны с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

 

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год. Максимальный срок аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. Если срок аренды в таком договоре не определен, он считается заключенным на этот установ­ленный законом срок и по истечении его прекращается, если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора.

Как устанавливается арендная плата за земельный участок

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Своевременное внесение платы является одной из основных обязанностей арендатора земельного участка.

 

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливаются соответствен­но Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в до­говоре аренды земельного участка.

 

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата установленной доли от получен­ных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов или предоставление арендатором определенных услуг. Возможен вариант, когда вместо арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка (например, расчистка, осушение, другие мелиоративные работы). Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм.

 

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы мо­жет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные до­говором, но не чаще одного раза в год.

 

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились.

 

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существен­ного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Обязанности арендодателя земельного участка

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка –  это предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было, то арендатор вправе потребовать либо передачи земельного участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

 

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие поль­зованию им. Например, на территории участка превышены санитарные и экологические нормы шума, выбросов от автострад, промышленных предприятий или участок заболочен, почва истощена и пр. Если такие недостатки были известны арендатору заранее или могут быть обнаружены при осмотре участка, либо арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то арендодатель не отвечает за эти недостатки.

 

Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их самостоятельно, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.

 

Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из аренд­ной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

 

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок – сервитуте, залоге и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или измене­ния таких прав. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать либо уменьшения аренд­ной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, если иное не установлено договором аренды или специальным законом.

 

Арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в ка­честве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товари­ществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

 

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в суб­аренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

 

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды земельного участка, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

 

Особые гарантии прав арендаторов установлены Земельным кодексом РФ для случаев аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет. Изменение условий такого договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором арен­ды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

 

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в со­стоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки – то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат земельного участка.

 

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного земель­ного участка.

 

Земельным кодексом РФ установлено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественное право его покупки имеет арендатор данного земельного участка, за исключением случаев, когда име­ются собственники находящихся на этом участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки данного земельного участка.